La nueva Ley de Vivienda

Futura nueva Ley de Vivienda. Apuntes.

Obviar decir que entre las preocupaciones más importantes de la ciudadanía, se encuentra, y con nota, la vivienda, tanto por la falta de oferta de inmuebles disponibles en el mercado, como su alto precio, bien sea para alquilar, bien para su compra, siendo igual de gravante en cualquiera de los casos, salvo raras excepciones, difícilmente en ciertas ciudades, y por mucho que el tipo de interés se encuentre en mínimos, pero en cualquier caso con plazos de amortización cada vez más largos, teniendo que dedicar gran parte de sus ingresos a su pago.

La necesidad: adecuar la norma a la realidad inmobiliaria

Entiendo que, con independencia de quién, se hacía necesario, y de urgente necesidad, adaptar y adecuar la norma a la realidad inmobiliaria, definida por la escasez de viviendas puestas en circulación en el mercado, amén de por uno altos precios.

Así las cosas, y tras muchas idas y venidas, el pasado mes de febrero el Consejo de Ministros aprobó el proyecto de Ley de Vivienda, a la espera de que el Congreso de los Diputados se pronuncie, por lo que habrá que ver que esperar el recorrido que tiene, ya de entrada el Consejo General del Poder Judicial ha mostrado sus reticencias, por no hablar de aquellos otros agentes que ven en la misma un obstáculo a la libre competencia y libertad de mercado, y que a la larga, según estos, podría suponer la desmotivación de inversión, produciendo justamente el efecto contrario al pretendido, por no hablar, que serán las propias Comunidades Autónomas las que de manera voluntaria tienen que aplicar la misma.

El nuevo proyecto de Ley de Vivienda

A la espera de su resultado final, a continuación, haremos un recorrido por la norma, deteniéndonos con mayor detalle en aquellas cuestiones que entendemos pueden ser más interesantes por su carácter práctico, y casi inmediato, ya sea al propietario, y tenga o no una vivienda alquilada, aun cuando ni tan siquiera tenga la intención de sacarla al mercado, ya que la ley propone diferentes consecuencias, especialmente, en el ámbito fiscal, así se intenta un mayor control de los arrendadores vías bonificaciones, y que en algunos casos se podrán acumular, obteniendo mayores deducciones, incluido para el arrendatario, con ayudas para el pago de la renta, especialmente entre aquellos que se encuentran en una franja de entre 18 y 35 años, y en quien la norma muestra especial atención.

Proteger al consumidor

Bienvenido sea también, que la ley aproveche para procurar una mayor protección desde el punto de vista de consumidor, y su relación con productos financieros en general, y por tanto, lo más plenamente consciente de las consecuencias financieras que traerá su vinculación con la entidad y los productos que ofrece, de tal manera que previa a la firma de la mismas, y con ello, de los requisitos y condiciones de la operación, y vayas a ser inquilino o comprador, tendrás derecho a conocer una serie de información básica, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra, pues deberán reunir unos mínimos.

Vivienda digna

Vivienda digna y adecuada, dice la ley, a modo de extensión del artículo 47 de la Constitución, “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”, y además que lo sea en “condiciones asequibles, y condiciones de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, utilización de energías renovables o acceso a redes de suministros básicos”, e incentivada, para ello contempla el aumento de la oferta de viviendas a precios más asequibles, reforzando la actuación pública en materia de vivienda y de rehabilitación por medio de planes plurianuales, basados en la cooperación interadministrativa en aras de disponer de la mayor superficie posible, por lo que fija un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida, incluyendo incluso una reserva del 30% en suelo urbanizado.

Concepto de zona tensionada

Pero sin lugar a dudas, si tuviéramos que elegir una palabra clave como elemento definitorio de la ley, no sería otro que el concepto “tensionada”, de su existencia o no determinará la aplicación de la ley, y que dependerá del cumplimiento de ciertos criterios de carácter objetivo, zona de mercado residencial tensionado, o zona tensionada, que no es otra que aquella donde el coste de la hipoteca o del alquiler (incluidos los gastos de suministro) supera el 30% de los ingresos medios de los hogares dentro de ésta, y/o, también en aquellos caso en que los últimos cinco años el precio haya subido al menos un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC autonómico. Una vez se catalogue como tal, lo será por un mínimo de tres años, prorrogables.

En dichas zonas habrá un mayor control, así se limitará la enajenación del parque público de vivienda social, que se dotará de una especial protección a nivel de patrimonio, incluso estableciendo una calificación definitiva de la vivienda construida sobre suelo calificado como reserva, de no ser así, entonces se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años, siempre sobre causadas tasadas, y que en cualquier caso requerida la devolución las ayudas concedidas.

Como toda norma tiene su parte subjetiva, diferenciando entre dos perfiles de propietarios, sean personas físicas o jurídicas, así aquellos que serán grandes tenedores, y quien no lo son, se diferencian en el número de inmuebles o número máximo de metros del que dispongan, 1.500 m2, en ese caso, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. En cuanto a estos, la ley les da un plazo de 18 meses para ir adaptándose a la norma.

Pero no sólo entre administraciones se pretende la colaboración, también se busca que el sector privado se involucre, e incentivando su participación a través de la instrumentación de beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o cualquier otro tipo, a cambio de viviendas con precios reducidos para personas con ingresos bajos, pero sin que se vea afectada esa “dignidad y adecuación” a la que se refería la ley, para ello deberán reservar el 30% de las nuevas promociones inmobiliarias para la construcción de pisos sociales, conforme un estatuto jurídico de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda desde una vertiente social, y articulando una serie de derechos y deberes de carácter general, pero sin olvidar el derecho a la propiedad, y una justa compensación, para lo que se manejan diversas opciones, bien de tipo económico, la cesión de suelo en otro lugar o incluso la de aumentar la promoción en el mismo porcentaje.

Transparencia en las políticas públicas de vivienda

Por tanto, se procurará mayor información y transparencia en las políticas públicas sobre la vivienda, que permita conocer con detalle, todos los programas y servicios útiles, así se establece la obligación de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda, redactando una memoria anual que contemple las medidas adoptadas. Para facilitar dicha labor, se contempla la creación de un Consejo Asesor de Vivienda, que como tal será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, y que además estará conformado por asociaciones sector, amén de aquellas otras que sean representativas de los intereses afectados por la Ley, como pueden ser empresarios y profesionales, el sector financiero y bancario, así como otros profesionales expertos en materia urbanística, y para lo que se dedicarán las partidas presupuestarias correspondientes.

Mecanismos de contención de precios

Ya desde un punto de vista más práctico, o del día a día, se articulan nuevos mecanismos no sólo para la contención de precios, sino incluso la rebaja de los mismos, mejorando la gestión patrimonial, vía presupuesto, o medidas fiscales, por ejemplo, para los nuevos contratos, se establece un porcentaje de reducción mínimo del 50% de las rentas que obtengan por alquiler de la vivienda/s, porcentaje en función del cumplimiento de un ciertos criterios, así se contempla una rebaja de hasta el 90% cuando se firme un nuevo contrato en una zona considerara tensionada, y rebaje el precio del alquiler por lo menos un 5% respecto del importe de la renta del anterior alquiler, del 70%, si es la primera vez que se alquila sirviendo como referencia los precios que marca la administración, y un 60% cuando se hayan acometido obras de rehabilitación.

En cambio, al arrendador, y en aras de aflorar el máximo de viviendas en el mercado, y evitar el aumento desproporcionado de las rentas, le “premia” vía el IRPF a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda. Pero no sólo le favorece, sino que también le puede llegar a castigar “castigar”, en especial en aquellos casos en que las viviendas se encuentran vacías y sin uso, salvo causas justificadas de desocupación temporal, para lo que se habilitará a los ayuntamientos, y de manera voluntaria, puedan aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ello desde un mínimo, 50% cuando sin causa justificada la vivienda lleve más de dos años vacía y pertenezca a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial, y el doble, cuando sean tres años los que lleve vacía, y un 50% adicional a los anteriores, llegando al 150% en aquellos supuestos de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal, esto es, atendiendo al tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.

Ayudas de acceso a la vivieda: el bono joven

Aunque sin lugar a dudas, la medida que más aceptación ha tenido, tanto entre propietarios, y especialmente entre los inquilinos, es el bono joven de 250 euros para aquella población considerada como “más vulnerable”, esto es, personas con edades comprendidas entre los 18 y 35 años, y cuyas rentas de trabajo sean inferiores a 23.725 euros anuales (a razón de 1.979 euros al mes), o tres veces y medio el Iprem (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples ), además se prevé que podrá complementarse con otras ayudas, lo que podría suponer para el inquilino un ahorro de hasta el 40%, e incentivándose los contratos de larga duración, un mínimo de diez años, permitiendo en ese caso subir el precio hasta un 10%, y la vivienda hubiera sido rehabilitada dos años antes de la finalización del contrato, o hubiera realizado obras que bien supongan mejor la accesibilidad, y/o supongan un ahorro energético por lo menos del 30%.

Regulación del procedimiento de desahucio

También el derecho procesal se ha visto “salpicado” por la norma, así se mejora la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad económica y/o social, introduciendo medidas que mejoren el procedimiento de desahucio en supuestos que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales, que pasará por ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando el desamparo como consecuencia del desalojo, ampliándose los plazos de suspensión del mismo, de 1 a 2 meses cuando el propietario sea una persona física, y de 3 a 4 si se trata de una persona jurídica.

La ley contempla otros tipos de medidas para el caso de declararse como zona tensionada, como la posibilidad de que el inquilino se acoja tras la finalización del contrato a una prórroga, en línea con lo que se venía haciendo, por una anualidad, y durante, un máximo de tres años, pero en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor, cuando se trate de nuevos contratos de una vivienda con antecedentes arrendaticios, se limitará la nueva renta a la anterior, permitiendo únicamente el incremento del IPC, y excepcionalmente otros incrementos adicionales.

En fin, vemos como la norma persigue tanto la bajada de los precios, entre otras, aflorando el máximo de viviendas posibles, y otras medidas de tipo económico y social que consideren necesario, así que terminar diciendo que ardua labor tienen las comunidades autónomas que como tales serán las que deberán catalogar la zona como zona tensionada, y adoptar un paquete de medidas, que si bien no llegue a solucionar el problema, sí lo aminoren, o por lo menos sirva como trampolín para dar con otro tipo de soluciones, que al fin y al cabo, es de lo que se trata.