Nueva regulación de los arrendamientos

OJO ARRENDADORES, NUEVA REGULACION DE LOS ARRENDAMIENTOS.

Como ya anticipamos en un artículo anterior, como consecuencia de las constantes y fuertes alzas del precio de los alquileres a lo largo de casi estos dos últimos años, que limitaba a las personas más vulnerables no solo el acceso a éstos, sino una estabilidad en el tiempo, el gobierno se marcó dar un giro normativo en este sentido, que se vio agravado tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (que modificó ciertos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y que en aras de promocionar el alquiler, entre otras, limitó un derecho tan importante como era el tiempo mínimo de duración del alquiler, rebajándolo desde los 5 años que contemplaba la ley de arrendamientos urbanos, hasta  los 3 años, algo muy discutido por los distintos agentes sociales, más cuando no sólo facilitó dicho acceso, sino que consiguió que los arrendadores a los tres años no reconocen el contrato en aras de sacarlo nuevamente al mercado con un precio bastante mayor.

Así las cosas, como decimos, el gobierno acaba de dictar el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, de aplicación inmediata y sin efectos retroactivos, de tal manera que los contratos de alquiler que se firmen a partir de ahora estarán amparados por esa nueva regulación, aunque no es tan nueva ya que en cierto modo retoma la existente antes de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, por ejemplo, y que sin lugar permitirá el acceso a la vivienda de aquellas personas que carecen de capacidad de ahorro, se limita como máximo a dos mensualidades el importe máximo de la fianza, no sirviendo, como pasaba hasta ahora, el desglosar dicha garantía bajo otros conceptos legales para aumentar su importe por la cantidad que el  arrendador tuviera por conveniente, como lo facilitará el hecho de que a  partir de ahora, los eventuales gastos por la gestión del alquiler, (incluida la redacción del contrato de arrendamiento) serán a cuenta del arrendador cuando éste sea una persona jurídica.

Pero no sólo se ha pretendido facilitar el acceso a la vivienda, sino también una cierta estabilidad una vez se accede a ésta, de tal manera que el decreto-ley recupera el periodo mínimo de duración, volviendo a los cinco años, así como el plazo de prórroga tácita, de tal manera que, de un año, pasa a tres, y a partir de éste anualmente a voluntad del arrendador.

Como suele ser normal, cuando entra en vigor una nueva normativa, se ven afectadas otras tantas, en este caso hasta cinco, la propia ley de Arrendamientos, la de la Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, así como la Ley del Impuesto de Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En el caso de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y como no podía ser de otro modo, al respecto del procedimiento de desahucio, que en ocasiones se verá completado con otras actuaciones en aras de evitar el desalojo indiscriminado de aquellas familias en situación de vulnerabilidad económica, y social, imponiendo el cumplimiento de ciertos trámites previo al mismo como serán el control por parte de los servicios sociales, quienes ante una situación como ésta, deberán alertar y redactar un informe al Juzgado, que provocará la interrupción del plazo para el desalojo durante un mes en el caso de persona física, y dos meses en persona jurídica.

Como hemos dicho, también se han modificado ciertas normas fiscales, de las que destacamos dos, de un lado, y si bien es lo cierto que muy pocas personas liquidaban éste, se exonera el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento, (siempre que se inscriba en el correspondiente registro), como se modifica el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) contenida en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, incorporando medidas en pro del mercado de alquiler de vivienda, y con ello, la eliminación de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en aquellos casos en que  se trate de un alquiler social y el arrendador se trate de una administración o ente público, a cambio, se contempla que los ayuntamientos puedan establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado, y se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, al objeto de la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

También,  y sin ser tal, se ha aprovechado la nueva regulación para modificar la Ley sobre Propiedad Horizontal al respecto de los alquileres vacacionales, de tal manera que a partir de ahora cabrá la posibilidad de que por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, ello según el gobierno, en aras de evitar los conflictos vecinales.

Así las cosas, es lo cierto que el Gobierno, y en contra de su primera intención, no ha incluido medidas en aras de controlar o limitar el precio de los mismos, según este por su complejidad para llevarlo a cabo, conformándose con retomar parte de la normativa previa a la Ley 4/2018, como es el periodo de 5 años (o siete), con una primera prórroga de tres años, y posteriores de uno, limitándose también el importe de la fianza que sin lugar a dudas facilitará que personas que no dispongan de unos ahorros puedan acceder más fácilmente a un vivienda, amén de estar más amparados por la administración en caso de un eventual desahucio, de ahí que si usted es arrendador le conviene conocer el contenido y alcance de esta nueva regulación, siendo nuestro consejo que hable con algún profesional de esta materia, ya que la reforma es más amplia de lo que de manera somera hemos expuesto en este artículo.