EL Retracto de Colindante

El derecho de retracto de colindante es una figura jurídica poco conocida que hay que tener muy presente – si se cumplen los requisitos exigidos en la normativa – pues puede ser motivo de Resolución de una venta efectuada previamente y ello porque se trata de un retracto de carácter legal  – derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago – , cuyo espíritu y finalidad reside en el interés general de evitar la excesiva división y desconcentración de la tierra en territorio español.

Con carácter general, se regula en los artículos 1.523 y 1.524 del Código Civil:

Artículo 1.523.

También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.

El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.

Artículo 1.524.

No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

De conformidad con los artículos señalados, para poder ejercitar la figura jurídica de acción de retracto de colindante, es necesario:

1. Que se trate de fincas de naturaleza rústica, por tanto, no es de aplicación a los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
2. La superficie de la finca en cuestión no debe exceder de una hectárea (10.000 metros cuadrados). Para posibles conflictos en torno a la extensión de la finca lo mas acertado no es el título de propiedad sino la medición de la extensión física de la misma (realidad extra registral).
3. Es necesario que la transmisión de la finca se materialice de forma onerosa por la vía de la venta o dación en pago no pudiendo entrar por asimilación otras transmisiones diferentes como puedan ser las permutas, aportaciones a sociedades mercantiles, liquidaciones de la sociedad de gananciales, adjudicaciones hereditarias etc.
4. El derecho a retracto no es aplicable a tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Es más, las fincas deben presentar continuidad, pues accidentes de carácter físico que evidencian fincas aisladas no tienen cabida en la acción de retracto dado que incumplen la finalidad de la norma toda vez ya que se encuentran divididas y por tanto no existe físicamente contigüidad entre ellas.
5. Tal y como dispone el artículo 1.524, el plazo para su ejercicio es de nueve días contados desde la inscripción Registral o en su defecto desde que el retrayente hubiese tenido conocimiento de la venta.

A lo largo de los años, la caducidad en la acción ha sido discutida en nuestros tribunales siendo su interpretación a día de hoy, muy restrictiva pues la figura del retracto supone una excepción al principio de libertad de contratación entre las partes.  (Véase sentencia del Tribunal Supremo sala 1ª, sección 1ª de fecha 17 de octubre de 2018 rec 3688/2015).

En conexión con la reciente sentencia, señalar la existencia, con carácter especial del retracto de colindante regulado en la Ley 19/1995, de 4 de Julio de Modernización de explotaciones agrarias, que en su artículo 27 dispone:

1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias – quienes cumplan los requisitos establecidos en los artículos 4 a 6 de la Ley -, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.
3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.
4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

Dispone la citada Ley que se entiende por unidad mínima de cultivo, la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, pueda llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona.

No obstante, corresponde a cada Comunidad Autónoma fijar la extensión de la unidad mínima de cultivo para secano y regadío en los distintos municipios de su ámbito territorial.

Por último, indicar que el colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá vender la finca durante el plazo de 6 años desde su adquisición.

Así pues, como apuntábamos inicialmente, para evitar sorpresas es conveniente analizar previamente si nos encontramos en situaciones que puedan generar derechos de retracto y así no tener que acordarnos luego del refranero por aquello de “cuanto más fácil parece, más difícil se pone”.